Бухгалтерская отчетность

Открыть документ

При заключении договоров на оказание коммунальных и иных услуг ТСЖ является представителем всех собственников, действуя от их имени, в их интересах и за их счет (ст. 138 ЖК РФ ч.8).

 

Коммунальные платежи собственников отражаются следующими проводками:

 

-транзитные платежи по расчетам между собственниками и коммунальными (ресурсоснабжающими) организациями:

 

Д-т 76-1 "Расчеты с собственниками" К-т 76-4 "Расчеты по коммунальным платежам".

 

- начисление платежей коммунальным (ресурсоснабжающим) организациям:

 

Д-т 76-4 К-т 60  "Расчеты с поставщиками и подрядчиками".

 

 Если по окончании отчетного периода - года, по счету 76-4 образовалось сальдо в ту или иную сторону, необходимо сделать перерасчет собственникам или по решению общего собрания доначислять или использовать эти суммы в следующем периоде. Эти  суммы должны быть использованы строго по назначению, в противном случае они будут признаны налоговыми органами доходом ТСЖ от предпринимательской деятельности и обложены соответствующими налогами.

Открыть документ

Открыть документ

 ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 13 августа 2006 г. N 491

 

 

 

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ

СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

И ПРАВИЛ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ

ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СЛУЧАЕ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ И ВЫПОЛНЕНИЯ

РАБОТ ПО УПРАВЛЕНИЮ, СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО

ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ НЕНАДЛЕЖАЩЕГО

КАЧЕСТВА И (ИЛИ) С ПЕРЕРЫВАМИ, ПРЕВЫШАЮЩИМИ

УСТАНОВЛЕННУЮ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ

 

В соответствии со статьями 39 и 156 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить прилагаемые:

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме;

Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

2. Признать утратившими силу:

Постановление Правительства Российской Федерации от 17 февраля 2004 г. N 89 "Об утверждении Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 8, ст. 671);

Постановление Правительства Российской Федерации от 30 июля 2004 г. N 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 32, ст. 3339).

3. Министерству регионального развития Российской Федерации утвердить до 1 октября 2006 г. положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома и внесении в нее необходимых изменений, форму указанной инструкции, а также методические рекомендации по ее разработке и применению.

4. Министерству юстиции Российской Федерации представить в установленном порядке в Правительство Российской Федерации проект постановления Правительства Российской Федерации, предусматривающий внесение изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", касающихся порядка внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о правах на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Министерству экономического развития и торговли Российской Федерации утвердить до 1 октября 2006 г. порядок определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и форму документа технического учета такого имущества.

6. Установить, что действие подпункта "г" пункта 24 и пункта 25 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных настоящим Постановлением, распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 г.

7. Установить, что:

границы обособленных земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимого имущества, предназначенные для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения и водоотведения, а также границы зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества устанавливаются органами местного самоуправления до 1 июля 2007 г.;

границы кварталов, микрорайонов, земли публичного пользования определяются красными линиями в соответствии с градостроительным, земельным и жилищным законодательством Российской Федерации, а также обеспечивается государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, без взимания платы с собственников помещений в многоквартирном доме до 1 июля 2008 г.

8. Установить, что разъяснения о применении правил, утвержденных настоящим Постановлением, дает Министерство регионального развития Российской Федерации.

 

Председатель Правительства

Российской Федерации

М.ФРАДКОВ

 

 

 

 

 

Утверждены

Постановлением Правительства

Российской Федерации

от 13 августа 2006 г. N 491

 

ПРАВИЛА

СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

 

Настоящие Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее - общее имущество).

 

I. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОСТАВА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

 

1. Состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

2. В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

7. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

8. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

9. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

 

II. ТРЕБОВАНИЯ К СОДЕРЖАНИЮ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

 

10. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;

е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

11. Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:

а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

 

По вопросу применения подпункта "б" пункта 11 см. Письмо Минрегиона РФ от 18.06.2007 N 11356-ЮТ/07.

 

б) освещение помещений общего пользования;

в) обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;

г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;

е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;

ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

12. Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно - услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

13. Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее - ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.

14. Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (далее - акт осмотра).

15. В состав услуг и работ не входят:

а) содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;

б) утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;

в) уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.

16. Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:

а) собственниками помещений:

путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;

путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;

б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):

путем членства собственников помещений в указанных организациях - в соответствии с разделами V и VI Жилищного кодекса Российской Федерации;

путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации.

17. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

18. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

19. В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений.

20. Если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, что подтверждается предписанием, выданным соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов.

21. Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

22. Факт достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами с отражением этого факта в акте осмотра, а также соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

23. В решении о проведении капитального ремонта собственники помещений вправе предусматривать замену элементов общего имущества при необходимости устранения их морального износа.

24. Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

 

Действие подпункта "г" пункта 24 распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года (пункт 6 данного Постановления).

 

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

 

Действие пункта 25 распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года (пункт 6 данного Постановления).

 

25. Застройщик, осуществляющий строительство, капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного дома, обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях):

первый экземпляр - товариществу собственников жилья, созданному в соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса Российской Федерации лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме;

второй экземпляр - по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в таком доме (в случае если товарищество не создано);

третий экземпляр - в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен многоквартирный дом.

26. В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

27. Ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

 

III. НЕСЕНИЕ СОБСТВЕННИКАМИ ПОМЕЩЕНИЙ ОБЩИХ РАСХОДОВ

НА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

 

28. Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.

29. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

30. Содержание общего имущества обеспечивается:

а) собственниками помещений - за счет собственных средств;

б) собственниками жилых помещений - гражданами, имеющими право на субсидии на оплату жилых помещений и коммунальных услуг, - за счет собственных средств с использованием предоставленных им субсидий;

в) собственниками жилых помещений - физическими лицами, получившими (получающими) в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления компенсацию расходов (части расходов) на оплату жилых помещений и коммунальных услуг или на денежные выплаты, предоставляемые в качестве мер социальной поддержки граждан по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, предоставляемых из соответствующих бюджетов, - за счет собственных средств с использованием компенсаций расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг или соответствующих денежных выплат;

г) собственниками жилых помещений - гражданами, получившими (получающими) льготы по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, до внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты в части замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилых помещений и коммунальных услуг на порядок предоставления в соответствии со статьей 160 Жилищного кодекса Российской Федерации компенсаций - за счет собственных средств с учетом скидок, установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, принятыми до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, и субвенций, предоставляемых из соответствующих бюджетов на осуществление целевых расходов, связанных с предоставлением указанных скидок.

31. При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

32. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений.

33. Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

34. В случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.

35. Указанные в пунктах 31 - 34 настоящих Правил размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.

36. В случае если собственники помещений на общем собрании выбрали способ непосредственного управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, органы местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органы государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в соответствии с частью 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

37. При принятии общим собранием собственников помещений решения об оплате расходов на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за проведение капитального ремонта определяется с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

38. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с частью 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации несут расходы на содержание и ремонт общего имущества с учетом внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения нанимателями жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Если размер вносимой нанимателями таких жилых помещений платы меньше, чем размер платы, установленной в договоре управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем указанных жилых помещений в согласованном с управляющей организацией порядке.

 

IV. КОНТРОЛЬ ЗА СОДЕРЖАНИЕМ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

 

39. Государственный контроль за содержанием общего имущества осуществляется федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своей компетенции в соответствии с законодательством Российской Федерации.

40. Собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вправе:

а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;

б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);

в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.

41. Собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации.

 

КонсультантПлюс: примечание.

В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: в пункте 42 слова "несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества" следует читать "несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества".

 

42. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным

Открыть документ

Открыть документ

. УПРАВЛЕНИЕ ФИНАНСАМИ ТОВАРИЩЕСТВА

Управление финансами – это система действий по определению потребности, сбору и расходованию финансовых средств.

Правильно организованное и систематическое управление финансами в ТСЖ обеспечивает:

– точность ведения финансовой документации;

– механизм контроля финансовых операций;

– основу деятельности по распоряжению общим имуществом;

– уверенность собственников в правильности использования их средств;

– снижение риска финансовых потерь (по халатности, умыслу или другим причинам).

В случае самоуправления финансовый план в ТСЖ готовит председатель, или правление создает специальный комитет для подготовки финансового плана. При управлении по договору – управляющий или управляющая организация.

Более чем другие аспекты деятельности ТСЖ финансовые вопросы требуют безупречных личностных качеств от людей, занимающихся ими.

1.1. Составляющие элементы управления финансами

В больших ТСЖ (со значительным числом собственников жилья) готовят финансовый план управления на год и долгосрочную перспективу. Ценным материалом являются бухгалтерские данные за предыдущий период. Но жизненно важно, чтобы новый бюджет базировался на новых оценках затрат с учетом полученных предложений и расчетов, а не представлял собой подкорректированную копию прошлогоднего бюджета.

Составляющими элементами деятельности по управлению финансами являются:

– подготовка сметы доходов и расходов ТСЖ;

– подготовка специальных смет (детальные сметы на выполнение отдельных видов работ, главным образом связанных с капитальными ремонтами);

– ведение бухгалтерского учета;

– управление доходами;

– управление расходами;

– составление балансов и финансовых отчетов;

– учет и выплата налогов;

– организация сбора платежей;

– организация внешних аудиторских проверок;

– корректирование планов и смет доходов и расходов по результатам оценки финансово-хозяйственной деятельности;

– вложение финансовых средств ТСЖ с целью сохранения (страхование) и получения дополнительных доходов.

Председатель правления и бухгалтер не могут предотвратить инфляционные потери, и есть определенные риски для ТСЖ при накоплении средств на будущие ремонты. Поэтому при размещении средств и страховании общего имущества желательно проконсультироваться у нескольких банков и специалистов, прежде чем принять решение о вложении средств.

Все эти затратные статьи (например, консультации на платной основе) учитываются также при процедуре подготовки проекта сметы доходов и расходов (как и все меры по обеспечению сбора платежей с собственников, влекущие за собой расходы).

Всем собственникам квартир и нежилых помещений в ТСЖ должна быть предоставлена возможность высказать свое мнение по поводу финансового плана и сделать предложения. Следует отметить, что многие из нанимателей квартир или арендаторов помещений, принадлежащих ТСЖ, могут проявлять интерес к его делам, иметь ценные замечания и предложения. Поэтому управляющему или членам правления стоит найти время, чтобы выслушать арендаторов жилых и нежилых помещений либо пригласить их на общее собрание, чтобы получить их предложения и комментарии.

Смета принимается голосованием на общем собрании членов ТСЖ, а правление ТСЖ анализирует составленный на основе сметы финансовый план и в случае необходимости рекомендует изменения.

Существует два подхода к принятию (утверждению) финансового плана. В некоторых ТСЖ требуется представить весь финансовый план общему собранию членов ТСЖ для принятия. В других ТСЖ правление имеет полномочия принимать финансовый план без одобрения собственников.

Осуществление финансового управления, в частности соблюдение финансового плана, является прерогативой правления ТСЖ. Отклонения в реальных операциях по финансовому плану не может отличаться от принятой сметы более чем на 10%.

В ТСЖ с большим числом собственников может быть создан специальный комитет для контроля за финансовой деятельностью управляющей компании. Отчет по исполнению сметы может быть затребован собственниками каждый квартал, даже месяц. Таким образом, финансовый план тоже в основном контролируется собственниками.

При оборудовании информационного уголка в ТСЖ промежуточные отчеты могут быть размещены на доске объявлений с опережением запроса собственников.

1.2. Управление доходами и расходами

При составлении планов и смет необходимо помнить о тесной взаимосвязи между планами работ (объемы в натуральном выражении), сметой доходов и расходов (денежное выражение реализации планов) и отражением исполнения планов, поступления и расходования средств в финансовых документах.

Основное назначение бухгалтерского учета – последовательная и точная регистрация всей информации о финансовых операциях.

Главная бухгалтерская книга – это основной финансовый документ. Она содержит план счетов для регистрации всех финансовых операций. План бухгалтерских счетов включает в себя все счета, необходимые для составления финансовых отчетов.

Бухгалтерские книги, книги учета, папки архивных документов являются подтверждением данных главной бухгалтерской книги. В ТСЖ бухгалтер начинает вести эти документы самостоятельно, при замене бухгалтера они передаются по акту.

Управление расходами включает в себя контроль и утверждение расходов, необходимые выплаты.

1. Контроль и утверждение расходов:

– все расходы должны контролироваться, и по ним необходимо отчитываться;

– утверждение расходов основывается на соответствии их смете и наличии средств;

– если расходы превышают сумму соответствующей статьи сметы, следует по возможности указать статьи, по которым возможна экономия средств.

(Например: затраты на проведение осмотров и профилактических работ по техническому обслуживанию будут рассчитываться, главным образом, как затраты, связанные с оплатой труда технического персонала, электриков, слесарей-сантехников и др. Для расчета этих затрат необходимо определить, сколько времени будут работать эти специалисты в течение месяца/года на полную ставку, на неполную ставку, время от времени и т. д. Для приблизительных расчетов можно воспользоваться нормами трудозатрат, которые использовались в государственных жилищных организациях (справочные данные). Затем нужно определить размер вознаграждения для каждого наименования технического персонала, включая подоходный налог. Потом рассчитать расходы с учетом налогов/отчислений на фонд заработной платы.)

2. Последовательность действий при выплатах:

– принятие товаров или услуг и утверждение счетов-фактур (выполняет ответственный за прием работ);

– статью сметы, на которую относится расход, утверждает председатель правления или управляющий (без утверждения статьи расхода не может быть утверждена выплата);

– оплата производится на основании договоров при условии выполнения договорных обязательств (выполнение подтверждает ответственный за прием работ);

– важно планировать наличные суммы на остатке в кассе и к выдаче, своевременно сдавать наличные деньги в банк;

– документация по расходам и выплатам ведется постоянно.

Управление доходами – определение статей дохода, поиск дополнительных источников доходов и сбор всех денежных средств на счет ТСЖ.

Типичные статьи доходов:

– обязательные взносы членов ТСЖ на содержание общего имущества (регулярные, разовые, целевые);

– добровольные взносы членов ТСЖ и других лиц;

– платежи собственников нежилых помещений и объектов, расположенных на земельном участке ТСЖ.

Доходы от хозяйственной деятельности:

– сдача в аренду объектов общего имущества;

– оказание услуг жителям дома;

– оказание услуг по договорам другим ТСЖ.

Размер доходов от хозяйственной деятельности зависит от наличия помещений и территории для сдачи в аренду, а также от организаторских способностей управляющего (председателя правления).

Отчисления поставщиков коммунальных услуг за сбор платежей:

– возмещение поставщикам коммунальных услуг затрат на содержание внутридомовых сетей (его необходимо предусмотреть в договорах на поставку услуг);

– процентный доход (за хранение средств на банковском счете и др.);

– пени, штрафы, иные доходы.

Доходы от хозяйственной деятельности и иные доходы могут расходоваться только на уставные цели ТСЖ по решению общего собрания членов ТСЖ.

Основные элементы управления доходами:

– точный расчет и составление счетов к оплате по обязательным взносам;

– запись оплат в соответствующих книгах учета;

– отслеживание неоплаченных и задержанных платежей по счетам и договорам;

– надежное хранение всех квитанций во избежание утраты и подделок.

При расчете размеров обязательных взносов собственников помещений необходимо учесть другие источники доходов. С увеличением доли дополнительно привлекаемых доходов уменьшаются размеры обязательных взносов собственников. Грамотный управляющий должен стараться найти возможности для получения дополнительных доходов.

Наличие дополнительных доходов влияет на величину обязательных платежей собственников. Необходимо сначала определить гарантированные дополнительные доходы. Затем рассчитываются доходы от взносов собственников как разница между расходами и суммой дополнительных доходов.

После определения необходимой доходной части смет на содержание домов можно получить предполагаемый размер взносов собственников в расчете на один квадратный метр помещения.

Основная задача управления финансами состоит не в том, чтобы свести платежи к минимуму, а в том, чтобы обеспечить денежными средствами необходимый объем работ по дому. Кроме того, надо найти аргументы, которые убедили бы собственников в необходимости вложения средств в свой дом.

Сбор обязательных взносов.

При организации сбора обязательных взносов на содержание общего имущества необходимо соблюдать следующие правила:

1. Собственники должны получать счета (квитанции) на сумму оплаты или иметь расчетные книжки.

2. Ведется журнал учета квитанций при оплате, произведенной наличными деньгами.

3. Безналичные платежи сверяются с журналом.

4. По каждому помещению, собственнику ведется отдельный учет.

Для своевременного сбора платежей необходимо, чтобы собственники понимали важность финансирования содержания дома, знали, на что идут их деньги, видели результаты вложения своих средств. При необходимости могут быть разработаны общие для всех правила, стимулирующие дисциплину платежей.

В объединении собственников помещений дома самое главное – взаимопонимание и взаимоответственность. Должники должны не ТСЖ, не управляющему или председателю, они в долгу перед своим домом и своими соседями.

Необходимо уважительное отношение к людям, ко всем без исключения должны применяться одинаковые правила и процедуры. Люди в доме имеют возможность вникнуть в жизненные обстоятельства своих соседей и при необходимости пойти им навстречу. ТСЖ может применять разные подходы к тем, кто хочет, но не может заплатить, и к тем, кто не платит, потому что не хочет, хотя и может сделать это.

В любом случае, судебные процедуры в отношении задолжников – это последняя мера. Существует много других возможностей решать вопросы внесения платежей (взносов). В работе по сбору платежей правлению или управляющему могут помочь ссылки на законодательство, регулирующее данные вопросы.

Необходимы поддержка и взаимопонимание с членами ТСЖ. Из практики можно предложить два рабочих варианта взаимодействия.

1. Целесообразно использовать следующие меры и подходы:

– привлечь членов ТСЖ к разработке порядка сбора платежей и положения о штрафных санкциях;

– обеспечить информирование о порядке сбора платежей;

– привлечь членов ТСЖ к участию в обсуждении сметы доходов и расходов;

– обеспечить информирование о непредвиденных расходах;

– налаживать и сохранять личные и письменные контакты.

2. Документ становится приемлемым для всех правилом, если совместно обсуждается применение общего для всех членов ТСЖ порядка сбора платежей и взыскания задолженностей.

1.3. Фонды и резервы

Для проведения значительных и затратных объемов работ бывает невозможно собрать средства единовременно.

Рассмотрим вероятные пути формирования специального фонда на замены и ремонты:

1. Накопление:

– отложить ремонт;

– одновременно увеличить размеры начислений (или сократить расходы);

– вложить полученные средства с получением прибыли, превышающей уровень инфляции.

2. Целевые сборы:

– установить специальный сбор для проведения необходимого немедленного ремонта.

3. Заем, кредит:

– получить согласие и индивидуальные расписки собственников о принятии обязательств по выплате их доли заемных средств (для погашения кредита);

– получить поручительство муниципалитета для взятия кредита;

– взять кредит и произвести ремонт.

4. Возможно одновременное использование двух любых или всех вариантов в согласованных долях.

Резервный фонд может быть предназначен для работ аварийного характера, учитывая, что обычно не удается вовремя собрать все 100% ежемесячных платежей собственников, а работы из-за этого не должны останавливаться. (По статистике даже в развитых странах сбор платежей достигает примерно 95%.)

Кроме того, если не создается специальный фонд будущих ремонтов, то средства на ремонты могут накапливаться в составе резервного фонда. Если средства резервного фонда не были израсходованы в течение года, то остаток может учитываться при планировании расходов на ремонты последующего периода.

1.4. Финансовый контроль

При финансовом контроле прежде всего проверяются последовательность действий по счетам к оплате и по бухгалтерскому учету доходов.

Последовательность действий по счетам к оплате:

1. Утверждение счетов.

2. Подготовка оплаты.

3. Выполнение оплаты.

Последовательность действий по бухгалтерскому учету доходов:

1. Подготовка квитанций по доходам и депозитам.

2. Проверка депозитов.

3. Сверка с главной бухгалтерской книгой и банковским отчетом.

Дополнительным финансовым контролем внутри организации является подпись руководителя на банковских документах, наличие подписей, соответствующих образцу, контроль прохождения платежей со стороны банка.

Не всегда нужно иметь две подписи на банковских документах, количество подписей и их образцы согласовываются с банком. Для подтверждения чеков возможно оформление одной подписи, причем это, как правило, подпись председателя правления, а не наемного управляющего.

Бухгалтер ТСЖ может провести следующие банковские сверки:

– проверка депозитов;

– проверка отмены чеков и денежных перечислений;

– сверка с главной бухгалтерской книгой.

Внутренние финансовые проверки могут быть организованы при передаче дел от одного работника другому, а также по требованию членов ТСЖ. Осуществлять такие проверки могут:

– ревизионная комиссия;

– правление;

– внешний аудитор (в том числе инспектор налоговой инспекции).

Внешние аудиторские проверки проводятся редко. Они могут быть инициированы собственниками (не менее чем 10% голосов), правлением (по деятельности управляющего), местной администрацией, налоговой инспекцией и т. д. Если учет и документация в ТСЖ гарантированно обеспечивают соответствие счетов-фактур и квитанций, записей в главной бухгалтерской книге и оплаты, проверки только помогут бухгалтеру в исправлении мелких недочетов.

1.5. Финансовая отчетность

На вопрос, перед кем отчитываются ТСЖ и его управляющий, обычно в первую очередь называют внешние органы: налоговую инспекцию, органы статистики и т. д. Реже упоминается отчетность перед членами ТСЖ. Тем не менее, для объединения собственников ключевым моментом является регулярная финансовая отчетность перед теми, кто платит деньги на содержание дома – собственниками помещений.

Определим порядок и периодичность отчетности руководства ТСЖ.

1. Перед собственниками, членами ТСЖ (периодичность и форма отчетности утверждается на общем собрании):

– отчет о доходах и расходах в сравнении со сметой;

– отчет о результатах хозяйственной деятельности (о прибылях и убытках);

– отчет о незанятых помещениях.

2. Ежеквартальные отчеты (перед налоговой инспекцией и фондами):

– отчет о доходах и расходах;

– источники и использование средств;

– отчет о счетах к оплате;

– ежемесячный реестр счетов;

– отчет о дебиторах по расчетам.

3. Отчеты на конец года (перед членами ТСЖ, перед всеми собственниками помещений):

– отчет о доходах и расходах в сравнении со сметой;

– отчет о результатах хозяйственной деятельности (о прибылях и убытках).

4. Отчеты по требованию собственников помещений.

Такие отчеты не имеют периодичности, они вызываются форс-мажорными обстоятельствами.

1.6. Профессиональная помощь ТСЖ по финансовым вопросам

Для решения проблем, возникающих перед председателем правления и бухгалтером при организации бухучета в новом ТСЖ либо при изменении объекта управления (например, присоединении или отделении части домов), требуется помощь опытных профессионалов. Ее могут оказать привлеченные консультанты.

1. Профессиональный бухгалтер-консультант:

– знание системы бухгалтерского учета;

– знание налогового законодательства;

– оформление документов отчетности.

2. Независимый аудитор:

– правильность финансовых процедур и ведения бухгалтерского учета.

3. Консультанты по инвестициям, страхованию:

– знание предложений финансовых организаций;

– надежность инвестиций (уменьшение риска потерь вложений).

Правлению ТСЖ, располагающему сведениями о собственниках и нанимателях помещений, можно найти консультантов среди жильцов.

2. БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ В ТСЖ

Напомним, что ТСЖ – это некоммерческая организация, форма объединения собственников помещений для совместного управления и обеспечения содержания комплекса недвижимого имущества – многоквартирного жилого дома.

Порядок организации и ведения бухгалтерского учета в некоммерческой организации определяют следующие нормативные документы:

– Федеральный закон от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»;

– Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденное Приказом Минфина РФ от 29 июля 1998 г. № 34н;

– отдельные положения по бухгалтерскому учету, регулирующие порядок учета отдельных объектов и операций;

– План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйст­вен­ной деятельности организаций и Инструкция по его применению, утвержденные Приказом Минфина РФ от 31 октября 2000 г. № 94н (далее – План счетов и Инструкция по его применению).

2.1. Бухгалтерский учет, его объекты и основные задачи

Бухгалтерский учет представляет собой упорядоченную систему сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении об имуществе, обязательствах организаций и их движении путем сплошного, непрерывного и документального учета всех хозяйственных операций.

Объектами бухгалтерского учета являются имущество организаций, их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациями в процессе их деятельности.

Основными задачами бухгалтерского учета являются:

– формирование полной и достоверной информации о деятельности организации и ее имущественном положении, необходимой внутренним пользователям бухгалтерской отчетности – руководителям, учредителям, участникам и собственникам имущества организации, а также внешним – инвесторам, кредиторам и другим пользователям бухгалтерской отчетности;

– обеспечение информацией, необходимой внутренним и внешним пользователям бухгалтерской отчетности для контроля за соблюдением законодательства Российской Федерации при осуществлении организацией хозяйственных операций и их целесообразностью, за наличием и движением имущества и обязательств, использованием материальных, трудовых и финансовых ресурсов в соответствии с утвержденными нормами, нормативами и сметами;

– предотвращение отрицательных результатов хозяйственной деятельности организации и выявление внутрихозяйственных резервов обеспечения ее финансовой устойчивости.

2.2. Основные требования к ведению бухгалтерского учета

Бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций организаций ведется в валюте Российской Федерации – в рублях. Имущество, являющееся собственностью организации, учитывается обособленно от имущества других юридических лиц, находящегося у данной организации.

Бухгалтерский учет ведется организацией непрерывно с момента ее регистрации в качестве юридического лица до реорганизации или ликвидации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Организация ведет бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций путем двойной записи на взаимосвязанных счетах бухгалтерского учета, включенных в рабочий план счетов бухгалтерского учета. Данные аналитического учета должны соответствовать оборотам и остаткам по счетам синтетического учета.

Все хозяйственные операции и результаты инвентаризации подлежат своевременной регистрации на счетах бухгалтерского учета без каких-либо пропусков или изъятий.

В бухгалтерском учете организаций текущие затраты на производство продукции и капитальные вложения учитываются раздельно.

2.3. Особенности бухгалтерского учета в ТСЖ

Особенностью некоммерческой организации является то, что основным источником финансирования уставной деятельности служат целевые поступления. В ТСЖ целевые поступления – это, главным образом, денежные целевые взносы членов ТСЖ, представляющие собой обязательные платежи.

2.3.1. Учет целевого финансирования

Для учета средств целевого финансирования Планом счетов предусмотрен счет 86 «Целевое финансирование», причем на этом счете учитываются все поступления в некоммерческую организацию. Поэтому к счету 86 целесообразно открывать субсчета второго и третьего порядка, исходя из специфики осуществления организацией основной деятельности и особенностей документооборота.

В ТСЖ различают следующие виды целевых поступлений:

– членские взносы – денежные средства, вносимые членами ТСЖ на покрытие текущих расходов по содержанию, обслуживанию и ремонту общего имущества ТСЖ;

– коммунальные платежи – текущие платежи на покрытие индивидуальных расходов собственников квартир по коммунальным услугам;

– целевые взносы – денежные средства, вносимые участниками долевой собственности на покрытие дополнительных расходов целевого назначения (благоустройство, охрана и проч.);

– вступительные взносы;

– бюджетные поступления – денежные средства, ассигнуемые из бюджета в виде жилищных субсидий, дотаций на содержание, обслуживание и ремонт общего имущества, компенсацию льгот на оплату коммунальных услуг и другие цели;

– прибыль от предпринимательской деятельности.

Что касается сумм доходов, полученных от предпринимательской деятельности, то они должны направляться на финансирование уставной деятельности некоммерческих организаций.

2.3.2. Смета доходов и расходов

Основным документом, на основании которого некоммерческие организации осуществляют свою деятельность и, следовательно, организуют бухгалтерский учет, является смета доходов и расходов.

Данный документ составляется ежегодно, исходя из сумм предполагаемых поступлений и направлений расходования имеющихся и поступивших денежных средств. Смета доходов и расходов утверждается общим собранием членов ТСЖ.

Смета доходов и расходов может иметь следующую структуру:

1. Доходы:

1.1. Целевые поступления:

– членские взносы;

– бюджетные поступления;

– прочие целевые поступления.

1.2. Прибыль от предпринимательской деятельности.

2. Расходы:

2.1. Содержание и обслуживание общего имущества ТСЖ:

1) заработная плата обслуживающего персонала, выплачиваемая по трудовым и гражданско-правовым договорам. К обслуживающему персоналу относятся лица, осуществляющие техническое, административное и хозяйственное обслуживание многоквартирного дома;

2) расходы по техническому обслуживанию, санитарному содержанию и управлению эксплуатацией многоквартирного дома, осуществляемых сторонней организацией;

3) расходы на инвентарь и хозяйственные принадлежности;

4) расходы на материалы;

5) содержание правления ТСЖ (отопление, водоснабжение, освещение, оплата телефона);

6) коммунальные услуги по содержанию общего имущества;

7) канцелярские и почтовые расходы;

8) обучение обслуживающего персонала (повышение квалификации, приобретение нормативно-правовых документов и специальной литературы);

9) приобретение основных средств (хозяйственное оборудование, оргтехника, компьютеры, конторская мебель и пр.);

10) содержание и ремонт основных средств;

11) отчисления в резерв на восстановление и замену основных средств;

12) оплата консультационных услуг;

13) оплата услуг банка;

14) служебные разъезды;

15) земельный налог или арендная плата за землю;

16) расходы по страхованию имущества;

17) членские взносы коллективного участника союза, ассоциации, клуба.

2.2. Ремонт жилищного фонда:

1) текущий и капитальный ремонт строительных конструкций здания;

2) текущий и капитальный ремонт инженерного оборудования;

3) отчисления в резерв на ремонт жилищного фонда.

2.3. Прочие расходы:

1) премии персоналу;

2) материальная помощь;

3) представительские расходы;

4) непредвиденные расходы.

2.3.3. Учет основных средств

Нормы бухгалтерского учета основываются на допущении имущественной обособленности организации. Данное требование, непосредственно вытекающее из гражданско-правового определения юридического лица (статья 48 Гражданского кодекса Российской Федерации), означает, что на балансе организации должно учитываться только то имущество, которое принадлежит ей на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

В ТСЖ собственниками жилищного фонда являются владельцы квартир, каждый в отдельности (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом владельцу квартиры принадлежит также соответствующая доля в праве собственности на общее имущество дома (статьи 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации). В таком случае жилищный фонд не принадлежит ТСЖ как юридическому лицу. Таким образом, можно сделать вывод, что жилищный фонд ТСЖ не должен отражаться в бухгалтерских балансах этих организаций.

Объекты основных средств, не относящиеся к жилищному фонду и приобретенные за счет средств, находящихся в собственности ТСЖ, представляют собой прочие основные средства. К ним, в частности, относятся объекты внешнего благоустройства, приобретенное оборудование, приборы, компьютеры, оргтехника, офисная мебель и др.

Первоначальная стоимость прочих основных средств формируется с использованием счета 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Если ТСЖ наряду с уставной осуществляют предпринимательскую деятельность, то необходим раздельный учет прочих основных средств, предназначенных для использования в той или иной деятельности.

2.3.4. Учет расходов по предпринимательской деятельности

При осуществлении ТСЖ предпринимательской деятельности основной проблемой, как правило, является учет расходов. Это связано с тем, что в соответствии с требованиями законодательства некоммерческие организации обязаны вести раздельный учет расходов по предпринимательской и уставной деятельности, не связанной с предпринимательской.

Необходимо четко разделить все расходы организации на прямые и косвенные. Под прямыми расходами подразумеваются те затраты, которые непосредственно связаны с осуществлением какого-либо одного вида деятельности. Под косвенными понимаются те расходы, которые относятся к нескольким видам деятельности или ко всей деятельности организации в целом.

Определившись с составом прямых затрат, организация должна вести раздельный учет прямых затрат по трем основным группам:

– расходы, связанные с осуществлением уставной деятельности организации в целом;

– расходы, связанные с осуществлением конкретных целевых программ (по видам программ);

– расходы, связанные с осуществлением предпринимательской деятельности.

Относительно учета косвенных расходов можно рекомендовать наладить их обособленный учет. По итогам месяца сумма всех накопленных косвенных расходов за месяц распределяется пропорционально между видами деятельности (предпринимательской и уставной).

При этом следует иметь в виду, что определение состава косвенных расходов, подлежащих распределению между видами деятельности, должно носить документально подтвержденный характер как в целях уставной, так и в целях предпринимательской деятельности.

ТСЖ следует определить способ распределения косвенных расходов между видами деятельности. При этом возможны варианты:

– сумма косвенных расходов, приходящаяся на предпринимательскую деятельность, определяется исходя из удельного веса выручки от реализации товаров (работ, услуг) в общем объеме поступлений некоммерческой организации;

– исходя из удельного веса расходов на оплату труда работников, занятых предпринимательской деятельностью, в общем фонде оплаты труда.

2.3.5. Бухгалтерская отчетность

ТСЖ представляет бухгалтерскую отчетность в упрощенном составе:

1) бухгалтерский баланс (форма № 1);

2) отчет о прибылях и убытках (форма № 2);

3) отчет о целевом использовании полученных средств (форма № 6).

Особенности составления и представления бухгалтерской отчетности некоммерческими организациями заключаются в следующем. Они могут не представлять в составе бухгалтерской отчетности отчет об изменениях капитала (форма № 3), отчет о движении денежных средств (форма № 4), приложение к бухгалтерскому балансу (форма № 5) при отсутствии соответствующих данных. При этом некоммерческим организациям рекомендуется включать в состав бухгалтерской отчетности отчет о целевом использовании полученных средств (форма № 6).

В Отчете о целевом использовании полученных средств (форма № 6) некоммерческие организации указывают данные:

– об остатках средств, поступивших в виде вступительных, членских, добровольных взносов;

– о поступлении средств в течение отчетного периода;

– о расходовании средств в течение отчетного периода;

– об остатках средств на конец отчетного периода.

Если расходы, произведенные в течение отчетного периода (с учетом остатка на начало периода), превысили имеющиеся целевые средства, то разность указывае

Открыть документ

наверх